7月6日，中指研究院举办“中房指数2023房地产市场趋势报告会”，同时发布了《2023中国商业地产发展白皮书》（简称“白皮书”）。白皮书显示，目前，商业地产市场供需两端仍偏弱，房企在商业地产布局上，更聚焦核心城市，强化运营促进业绩修复。值得关注的是，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。
300城纯商办用地成交均价同比小幅上涨
当前，房地产市场下行压力仍较大，商业地产新房市场销售端表现低迷，部分房企面临资金压力，进而导致投资、开工能力不足。
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在这样的市场环境下，据白皮书显示，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。2023年上半年，百街商铺平均租金为24.33元/平方米/天，结束连续三年下跌态势，环比微涨0.02%；百MALL（购物中心）商铺平均租金为27.02元/平方米/天，环比由2022年下半年的下跌0.09%转为上涨0.29%。相比之下，写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。
图/中指研究院
在土地市场方面，今年上半年，地方政府供地延续谨慎态度，房企拿地也较为理性，全国300城纯商办用地推出及成交规划建筑面积同比降幅均在20%以上，供需规模均继续探底。其中，一线城市因上年同期基数较低，纯商办用地成交面积有所增长，但二线城市及三四线城市纯商办用地成交缩量态势未改。
此外，白皮书显示，今年上半年，全国300城商办用地成交楼面均价为2612元/平方米，同比小幅上涨2.5%；平均溢价率为3.5%，为历史低位。在1044宗成交地块中，仅235宗地块溢价成交，底价成交地块占比达77.5%。在商办市场库存高企及经济恢复仍待巩固情况下，企业拿地持续谨慎，更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。
“开发商”向“服务商”转变成商业地产必然趋势
“商业地产企业紧抓当前经济和消费恢复机遇，对内强化运营能力，努力提升在营项目出租率和营业额，保障新项目如期开业，同时优化组织结构、降本增效，促进业绩修复；对外增强拓展能力，储备优质项目，实现规模增长。”白皮书这样显示。
中铁置业（中铁文旅）西南公司总经理高晟珲表示，未来房企仍将继续分化，强者恒强适用于包括文旅地产在内的所有地产领域。此外，过去做旅游地产的开发模式也不再适用，未来发展的核心是要满足客户的需求。
据悉，目前，居民消费需求呈现出差异化、多元化的特征，注重消费体验和消费氛围。在此背景下，商业地产企业将文化、艺术、绿色等理念与实体商业相融。比如，“在地文化+商业”“公园+商业”等主题购物中心以及各类主题商业街区应运而生，充分满足目标客群的个人特征和消费偏好。
从长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间仍较大，商业地产存在发展空间；此外，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。
中指研究院企业事业部研究总监刘水预计，下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市也将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，也在提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。
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